Kat mülkiyeti kanunu Madde 4 IV – Ortak yerler

Güvenlikli bir sitede oturuyoruz. Arka sokağımızdaki Market, Okul, Otobüs durağına gitmek için sitenin etrafını her defasında yürümek zorunda mıyız?
21 Mart 2017

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

 

  1. a) Temeller ve ana duvarlar,(Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

 

  1. b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

 

  1. c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

 

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

 

Açıklamalar:

 

Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yapılan sözleşmeden bahsetmektedir. Ortak yerlerin nereleri olduğu bu sözleşme ile belirlenebilir. Bu maddeye göre, sözleşme ile belirtilmiş olsun olmasın a, b ve c bentlerinde sayılan bazı yerler ve şeyler her halükarda ortak yerlerdendir. Bu yerler ile ilgili aksine sözleşme yapılamaz. Sözleşme ile ortak yer olmaktan çıkartılamaz.

 

Sözleşme ile kat malikleri başlı başına kullanmaya elverişli olan daire, garaj, depo vb. yerleri de ortak yer olarak kararlaştırabilir. Ancak ortak yerler yetkili mercilerce onaylı plan ve projede gösterilmiş olmalıdır. Ortak yerler onaylı projede gösterilmesine rağmen sözleşmede belirtilmemiş ise anlaşmazlık durumunda proje esas alınır.

 

Maddede sayılmasa bile teknolojik gelişime bağlı olarak gündelik hayatımıza girmiş olan bilgisayar ağları ve doğal gaz tesisleri gibi şeyler de bu anlamdadır.

 

Genel ilke olarak ortak yerler üzerinde tasarruf tüm bağımsız bölüm sahiplerinin oybirliğini gerektirir.

 

Onaylı projede bağımsız bölüm veya eklenti olarak görülmeyen yerler ortak yerlerdendir.

 

Kat maliklerinin ortak yerleri kat mülkiyeti kanunu madde 16 uyarınca kullanmaları devamlı olmamalıdır. Ancak 19. madde uyarınca devamlılık arz eden tesis yapımı mümkündür. Ortak yerlerde değişiklik yapılabilmesini içeren emredici madde 19 ve madde 44 hükümlerinin bertaraf edilmesi yönetim planı ile mümkün değildir. Böyle bir yönetim planı hükmünün kat maliklerini bağlayıcılığı yoktur.

 

Ortak yerlerde değişikliğe rıza yazılı olmalıdır. Tanık dinlenemez. (Madde 19)

 

Ortak yerlerin kullanım şekli mimari proje veya yönetim planı ile belirlenir. Ortak yerlerin bunun dışında kullanımı madde 42’deki koşulların oluşması ile mümkündür.

 

Arsa boşluğunun otopark olarak kullanılması: Bahçe olarak kullanılan ancak mimari projede ve yönetim planında bahçe olarak tahsis edildiği hakkında hiç bir kayıt olmayan alanın otoparka çevrilmesi için madde 42 gereğince kat maliklerinin sayı ve arsa çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak otopark olarak kullanılabilmesi ona yakın bağımsız bölüm sahiplerini rahatsız etmemesi koşuluyla olabilir.

 

Bağımsız bölümün sınırları içerisindeki su boruları ortak tesisat değildir. Arızanın giderilmesinden bağımsız bölüm maliki sorumludur.

 

Ortak merdivenden açılan kapısı olmasa sadece çekme katın içinden çıkılıyor olsa bile genel teras ortak yerlerdendir. Ancak çekme kat önündeki terasın kullanım hakkı, çekme kat malikine aittir. Bu şekilde kullanım hakkının o bağımsız bölüm sahibine bırakılması bir gereklilik olduğu gibi diğer bağımsız bölümleri kat mülkiyetinin doğurduğu haklarla bağdaşmayacak nitelikte bir yükümlülükle de kayıtlı kılmamaktadır. Ancak diğer kat maliklerinin de belli ölçülerde terastan faydalanmaları gerekir. Terasın kullanılmasının tahsis edildiği bağımsız bölüm malikinin buna müsaade zorunluluğu vardır.

 

Ortak yer olan terasa yapılan odanın mimari projeye aykırı olması nedeniyle yıktırılması gerekir.

 

Güneş enerjisi kullanımı: Terasa güneş enerjisi kurulması, bunun ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, olabilecek zararları engellemek için gerekli önlemelerin alınmış olması, kapladığı alanın malikin arsa payını aşmaması, tüm kat malikleri için yeterli alan bulunması, diğer kat maliklerince de güneş enerjisi kurulması durumunda yapı statiğinin zarar görmeyecek olması ve bağımsız bölümlerden bir bölümünün görüşünü engellememesi koşullarına bağlıdır.

 

Teras ve bahçede yönetim planı ile bir yada birkaç bölüm lehine özel kullanma hakkı tanınması: Kat mülkiyeti kanunu 16. maddesi gereği ortaklaşa alacakları kararla, ortak yerlerdeki bu hakları üzerinde kısıtlayıcı tasarruflarda bulunabilirler. Kat mülkiyeti kanununu 45. maddesi kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi ile ana taşınmazı bir hakla kayıtlayabileceğini belirtmektedir. Her ne kadar aynı kanunun 5. maddesinin 4. fıkrasında kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamayacağı kuralı var ise de, bahçe üzerinde kurulan irtifak hakkının, kat irtifakı ile bağdaşmadığı söylenemez. Çünkü, tek çıkışın bulunması, başka bir şekilde ulaşma imkanı olmaması hallerinde teras ve bahçede yönetim planı ile dahi bir yada bir kaç bağımsız bölüm lehine kullanma hakkı tanınabilir. Teras çekme kat maliki tarafından kullanılmakta bile olsa ortak yerlerden olup teras kaplamasının hasara uğraması konusunda çekme kat malikinin herhangi bir kusuru tespit edilmedikçe hasar tüm kat maliklerinin sorumluluğu altındadır.

 

Çatı kullanımı: Çatı arası ana yapının koruyucu tabakası olduğundan, su deposu konularak veya başka bir biçimde özel amaç için kullanılamaz. Çatı arasının asıl işlevi yapıyı kötü iklim koşullarından korumak olup, bu işlevine engel olacak bir şekilde kullanılamaz.

 

Terasa çıkış bir bağımsız bölümün içinde ise, diğer kat maliklerinin bu terastan ancak geçici izin ile yararlanmaları mümkündür. Örneğin, tv anteni takımı ve bakımı, baca onarılması vb. Böyle bir gereksinim var ise ilgili bağımsız bölüm maliki belli zamanlarda çıkışa izin vermelidir.

 

Bahçe kullanımı: Mimari projede her bağımsız bölüme duvar ile ayrılan bir bahçe tahsis edileceğine ilişkin bir düzenleme yoksa, tüm kat maliklerinin onayı olmadan bahçeyi bölen duvar yapılamaz.

 

Ayrı bir girişi bulunmayan ve ancak başka bir bağımsız bölümün içinden geçilerek ulaşılabilen teras ve bahçe gibi ortak yerlerin kullanım hakkı zorunluluk gereği o ortak yerlerle bağıntılı bağımsız bölüme özgünlenmesi yasaya aykırı değildir.

 

Bahçeye kat maliklerinin rızası olmadan seramik döşenmesi projeye aykırılık oluşturur. Yapılan işlerin kat mülkiyeti kanunu madde 42’ye göre faydalı işlerden olduğu kabul edilse dahi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karar gerekir.

 

Projesinde bahçe olan boş alanların çimlendirilmesi ve geçit yollarının yapılmasıyla projedeki niteliğine uygun olarak düzenlenmesi, diğer bağımsız bölüm maliklerinin yararlanmasını engellemedikçe müdahale sayılmaz.

 

Bahçe işyerindeki malların teşhiri amacı ile kullanılamaz.

 

Koruma amacı ile bahçe çevresine yapılan ve kapısı açık olup, kat maliklerinin buradan yararlanmalarını engellemeyen demir parmaklıkların sökülmesine gerek yoktur.(apartman kapısı ile alakalıdır.)

 

Kat maliklerinin izni olmadan bahçe duvarına kapı açılamaz.

 

Öteden beri var olan, ancak projede bulunmayan duvarın yıkılmasını istemek iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.(yapı ile beraber yapılan güvenlik duvarı ile ilgili)

 

Ana taşınmaz dışındaki bir yerin bahçeye katılmasına onay vermeyen, bundan yararlanmak istemeyen ve fiilen yararlanmayan kat maliki harcamalara katılmak zorunda değildir.

 

Diğer kat maliklerinin onayını almadan ortak yerlerden olan bahçeye özel garaj yapılamaz.

 

Ortak alana yapılan müdahale ve işgaller nedeni ile ecrimisile hükmedilemez.

 

Eklentiler, o eklenti malikinin bağımsız bölümü ile birleştirilemez. Onaylı mimari projeye aykırılık oluşturur.

 

Onaylı projede 20 cm olan ana taşınmaza ait dış duvarların yıkılarak 10 cm olarak örülmesi yasaya aykırıdır.

 

Onaylı projede sığınak olarak belirlenen yer pay ve paydaş çoğunluğu ile başka bir amaç için kullanılamaz. Ana taşınmazın mimari projesinde özel amaca tahsis edilmiş yerlerin başka bir amaç ile kullanılması tüm kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla mümkündür. Sığınak ve kapıcı daireleri mutlak ortak yerlerden olup imar mevzuatının kamu yararı amacıyla sığınak veya kapıcı dairesini zorunlu kıldığı hallerde bu niteliklerinin kalıcı nitelikte değiştirilmemesi  gerekir.

 

Kiracının doğrudan kullanım ve faydalanma haklarını ilgilendiren konularda ortak yerlerin kullanımı ve faydalanılması konusunda dava açabilmeleri mümkündür.

 

Daire giriş kapısına çelik kafes kapı yapılması, binanın estetik güzelliğini olumsuz etkilediği ve sabit tesis niteliğinde olduğundan kat mülkiyeti kanunu madde 19 gereği tüm kat maliklerinin rızasını gerektirir.

 

Kapı önündeki sahanlıkta ayakkabılık bulundurulması ortak yerlerin amaç dışı kullanımına girer.

 

Ortak yerlerin kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin rızası gerekir.

 

Yaygın kat mülkiyetine tabi bir ana taşınmazdaki villanın çatı arası ortak yer olmayıp bağımsız bölüme dahildir.

 

Mimari projeye aykırı yapılsa dahi baca ortak yer olup, kat maliki kendiliğinden buna müdahale edemez.

 

Merdiven boşlukları ortak yerlerdendir, niteliği gereği mimari projesinde yer almadığı sürece kat maliki tarafından işgal edilip kendi gereksinimleri için kullanılamaz.

 

Kapıcı dairesi ortak yerlerdendir. Bağımsız bölüm olarak nitelendirilemez, arsa payı verilemez.